החלטה בתיק בר"ע 2455/06

1.         המבקשים בשלוש הבקשות שבכותרת מבקשים, כל מבקש מטעמיו שלו, רשות לערער על החלטת בית משפט השלום בירושלים (כב' סגן הנשיא יצחק שמעוני) בתיק ה.פ 776/98. מדובר בהחלטה מיום 28.9.06 במסגרתה סירב בית המשפט קמא לאשר את ההסכם שנחתם ביום 18.12.03 בין סמדר אירועים בע"מ ומר יוסי יונתן, המבקשים בבר"ע 2473/06 (להלן - סמדר אירועים) לבין גב' נאוה צ'ציק, המבקשת בבר"ע 2472/02 (להלן - נאוה), לרכישת חלקה של נאוה בבניין הידוע כחלקה 33 בגוש 30011 (להלן - הבניין או הקולנוע). כן נקבע בהחלטה כי אף אם הייתה מאושרת העסקה, לא היה בכך כדי להקנות זכות סירוב ראשונה לגב' שרה חריש, המבקשת בבר"ע 2473/06 (להלן - שרה).

עיקרי העובדות הצריכות לעניין

2.         ביום 28.7.98 הגישה נאוה את המרצת הפתיחה שבמסגרתה נתקבלה ההחלטה נשוא הבקשות שלפניי (להלן - ההמרצה). בהמרצה ביקשה נאוה את פירוק השיתוף בינה לבין שרה בשני נכסים - הקולנוע, וחנות ברחוב עמק רפאים בירושלים. ביום 30.11.98 ניתן פסק דין בהעדר שרה לפיו מונה בא-כוחה של נאוה, עו"ד יהושע, ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף בקולנוע ובחנות על דרך של מכירה לצד שלישי. כן נקבע, לבקשת נאוה, כי פירוק השיתוף יתבצע כמפורט בסעיף 7 להמרצה. סעיף זה קובע כדלקמן:

"7.  כב' בית המשפט מתבקש להורות כי פירוק השיתוף בחנות יעשה כדלקמן:

7.1   לכל אחד מהצדדים תהיה הזכות לרכוש את הבעלות של הצד השני, במחיר ובתנאים זהים להצעה הטובה ביותר שתוצע לרכישת החנות על ידי צד שלישי.

7.2   באם שני הצדדים ירצו לרכוש זה מזה את מחצית הבעלות כאמור בסעיף 7.1 לעיל, כי אז יהיה על הצד אשר מעוניין לרכוש את הבעלות בחנות להעלות את סכום הצעתו והבעלות תמכר לאותו צד אשר יציע סכום גבוה יותר מהצד האחר.

7.3    באם ירצה כל אחד מהצדדים לרכוש את הבעלות של הצד השני אולם הצדדים לא ירצו להציע סכום גבוה יותר מהסכום שיוצע על ידי צד שלישי, לא תתבצע מכירה מצד אחד לשני אלא החנות תמכר לצד שלישי אשר יציע את ההצעה במחיר ובתנאים הטובים ביותר".

יצוין כי בהמרצת הפתיחה נכלל סעיף נפרד (סעיף מס. 8 להמרצה) שהתייחס לפירוק השיתוף בקולנוע. להלן נוסחו של סעיף זה: "כב' בית המשפט מתבקש להורות כי פירוק השיתוף בבניין ייעשה בדרך של מכירה לצד ג' אשר יציע את ההצעה במחיר ובתנאים הטובים ביותר". עם זאת, בפסק דינו של בית המשפט נקבע במפורש, ובהתאם לבקשת נאוה, כי פירוק השיתוף הן בחנות והן בקולנוע יתבצע בהתאם לאמור בסעיף 7 להמרצה.

ביום 26.1.99, בעקבות בקשה לביטול פסק דין שהגישה שרה (שטענה כי לא קיבלה ההזמנה לדיון הקודם), הגיעו נאוה ושרה להסכמה בדבר פירוק השיתוף במקרקעין (להלן - הסכם הפירוק). בהסכם הפירוק נקבע כי פירוק השיתוף בחנות ובקולנוע יתבצע בהתאם לבקשת נאוה בהמרצת הפתיחה, וכי באי-כוחן, עו"ד יהושע (להלן - כונס א') ועו"ד אבירם (להלן - כונס ב'), ימונו ככונסי נכסים למכירת החנות והקולנוע. הסכם הפירוק קיבל תוקף של פסק דין. גם בפסק דין זה נקבע כי פירוק השיתוף בשני הנכסים, החנות והקולנוע, יהיה בהתאם לאמור בסעיף 7 להמרצה.

ביום 4.8.99 הגיש כונס ב' בקשה, לפרק את השיתוף בקולנוע על ידי ביצוע התמחרות בין נאוה לשרה. הבקשה נומקה בכך כי עד לשלב זה טרם נמצא צד ג' שביקש לרכוש הקולנוע. כונס א' התנגד לבקשה בטענה כי לא ניתן לסטות מההסכם שנכרת בין הצדדים, שקיבל תוקף של פסק דין. במסגרת התנגדותו הדגיש כונס ב', כי בהתאם לפסק הדין, יפורק השיתוף בהתאם לאמור בסעיף 7 להמרצת הפתיחה ולא בדרך אחרת. לאור התנגדות כונס ב' דחה בית משפט קמא את בקשת כונס א'.

משנת 1999 ועד שנת 2003 לא חלה התקדמות כלשהי לעניין פירוק השיתוף בקולנוע. אשר לחנות, השיתוף בה פורק כאשר נאוה רכשה את זכויותיה של שרה תוך הפעלת זכות סירוב ראשונה בהתאם לסעיף 7 להמרצת הפתיחה, ובעניין זה אין מחלוקת בין הצדדים.

ביום 18.12.03 נחתם הסכם בין נאוה לסמדר אירועים (להלן - הסכם המכר), במסגרתו ביקשה סמדר אירועים לרכוש את חלקה של נאוה בקולנוע תמורת סכום של 400,000 דולר. אין חולק כי הסכם זה נחתם שלא באמצעות כונסי הנכסים ובלא ידיעתם ואישורם. בעקבות כריתת הסכם המכר פנו נאוה וסמדר אירועים לכונס א' על מנת שיפעל לאישורו מול בית המשפט. כונס א' מצדו פנה לבית משפט קמא, ביום 22.2.04, בבקשה למתן הוראות. במסגרת הבקשה ביקש כונס א' מבית המשפט כי יאשר את המכירה, שבוצעה לשיטתו בכפוף לפסק הדין שניתן לפירוק השיתוף, כך שסמדר אירועים תבוא בנעלי נאוה לכל דבר לעניין, לרבות כפיפותה לכינוס.

ביום 10.6.04 פנתה שרה אף היא לבית משפט קמא בבקשה למתן הוראות, במסגרתה ביקשה שרה להפעיל את זכות הסירוב הראשונה שנקבעה בסעיף 7 להמרצה ולרכוש את זכויות נאוה בקולנוע באותם תנאים שבהסכם המכר. כונס א' התנגד לבקשה זו. לטענתו, פסק הדין שהורה על פירוק השיתוף כלל טעות קולמוס בכך שהורה, בניגוד לנאמר בהמרצה, כי פירוק השיתוף בחנות ובקולנוע יעשה בהתאם להוראות סעיף 7 להמרצה, הכולל מנגנון של זכות סירוב ראשונה. זאת, בעוד שבסעיף 8 להמרצה, שהוא שמסדיר את מכירת הקולנוע, לא נקבע מנגנון כזה.

ביום 25.1.07, לאחר מספר הליכים שאין צורך לפרטם לצורך החלטה זו, ניתנה החלטת כב' השופט דרורי בבר"ע 357/04, לפיה הנושא שבמחלוקת, קרי שאלת אישור הסכם המכר וקיומה של זכות סירוב ראשונה לשרה לרכוש את חלקה של נאוה בעקבות הסכם המכר, יוחזר לבית משפט קמא, במטרה לסיים לאלתר את המחלוקת בין הצדדים. בית משפט קמא קיבל כתבי טענות ותצהירים נוספים מטעם הצדדים, המצהירים נחקרו על תצהיריהם, וביום 28.9.06 ניתנה ההחלטה נשוא הבקשות שלפניי.

החלטת בית משפט קמא  

3.         בהחלטתו קבע בית משפט קמא כי נקודת המוצא לבחינת המחלוקת היא הסכם הפירוק שנחתם בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין. אשר להסכם המכר, בית משפט קמא קבע כי מדובר בהסכם שנחתם בלא שנתקבל תחילה אישור כונסי הנכסים ובית המשפט, ולכן אין לו כל תוקף. בית משפט קמא ציין כי מינוי כונס על נכס כמוהו כצו מניעה המונע מהבעלים למכור את זכויותיו בנכס בלא אישור כונס הנכסים. עוד ציין בית משפט קמא כי הצדדים, בכורתם את הסכם המכר, בלא שנתקבל תחילה אישור כונסי הנכסים, ולמרות שהיו מודעים לכינוס, פעלו בחוסר תום לב שדי בו כדי למנוע אישור העסקה. טעם נוסף שנתן בית משפט קמא לאי-אישור הסכם המכר התבסס על קביעתו לפיה התמורה שעבורה נמכרו זכויותיה של נאוה בנכס הייתה נמוכה בהרבה (פחות ממחצית, בהתאם להארכת שמאי) משוויו הראלי של חלקה היחסי בנכס אם יימכר כנכס שלם. אשר לזכות הסירוב הראשונה, בית משפט קמא ציין כי אף אם היה מאשר את המכירה הרי שבנסיבות העניין לא הייתה קמה לשרה זכות הסירוב הראשונה. בית משפט קמא אמנם קבע לעניין זה כי על מכירת הקולנוע חל סעיף 7 להמרצת הפתיחה (הכולל מנגנון של זכות סירוב ראשונה), וזאת מהטעם לפיו ברור כי זו הייתה כוונת הצדדים עת ניתן פסק הדין לפירוק השיתוף. עם זאת, בית משפט קמא קבע כי זכות הסירוב הראשונה קמה, בהתאם לסעיף 7 להמרצת הפתיחה, רק מקום בו יימכר הקולנוע בשלמותו לצד שלישי, מה שלא נעשה במקרה הנוכחי.

עיקרי טענות הצדדים

4.         כאמור, כל המבקשים משיגים, כל אחד מטעמיו שלו, על החלטת בית משפט קמא. לטענת סמדר אירועים, שגה בית משפט קמא בקובעו כי ההסכם המכר נכרת תוך חתירה תחת פסק הדין שניתן לעניין הסדרת פירוק השיתוף וכונסי הנכסים. לטענתה, הסכם המכר נכרת בכפוף לכינוס, כך שהיא (סמדר אירועים) תבוא בנעלי נאוה. כלומר, סמדר אירועים תהיה אף היא כפופה לכונסים והפרוצדורה של פירוק השיתוף על דרך של מכירת הנכס לצד שלישי תחול גם עליה, כך שאין בהסכם המכר כל פגיעה בהליכי הכינוס. אשר לזכות הסירוב הראשונה, לטענת סמדר אירועים, על פירוק השיתוף בקולנוע חל סעיף 8 להמרצה, שאינו כולל מנגנון של זכות סירוב ראשונה. קביעת בית המשפט בפסק הדין שהסדיר את פירוק השיתוף בקולנוע ובחנות, לפיה פירוק השיתוף בשני הנכסים יעשה בהתאם לסעיף 7 להמרצה, היא בגדר טעות סופר. נאוה מצטרפת אף היא לעמדה זו. בנוסף, לטענתה, גם אם סעיף 7 להמרצה חל על מכירת הקולנוע, הרי שהוא חל רק במקרה של מכירת הנכס בשלמותו, כך שלכל אחת מהאחיות תהיה אפשרות שווה להפעיל את זכות הסירוב הראשונה. לבסוף, לדבריה, משנקבע על ידי בית משפט קמא כי ההסכם בינה לבין סמדר אירועים הנו נטול כל תוקף (וככל שתאושר קביעה זו, לה היא מתנגדת), ברי כי לא ניתן להפעיל את זכות הסירוב הראשונה.

עמדת כונס א' היא, ככלל, כעמדתם של נאוה ושל סמדר אירועים. עם זאת, לעמדתו, לאור העובדה כי החלטת בית משפט קמא אינה פוגעת, בסופו של דבר, בזכויותיו של מי מהצדדים, יש לדחות את ערעוריהם של כל הצדדים על החלטתו.      

שרה וכונס ב' מצדם אינם חולקים על קביעות בית המשפט באשר לחוסר תום לבם של נאוה וסמדר אירועים, או על העדר יכולתן, בהעדר אישור מטעם כונסי הנכסים, לכרות את הסכם הרכישה. עם זאת, לטענתם, מקום בו ניתנה לבסוף הסכמה להסכם המכר, ולו גם בדיעבד, על ידי כל הצדדים הנוגעים בדבר (שכן הם נתנו הסכמתם בדיעבד להסכם, ואילו נאוה וכונס א' ביקשו מראש את אישורו מבית המשפט), מחויב בית המשפט ליתן תוקף להסכמה זו ולאשר את הסכם המכר. אשר לזכות הסירוב הראשונה, לטענת שרה, אישור הסכם המכר מבלי שתינתן לה זכות הסירוב הראשונה תביא לתוצאה קשה לפיה במקום שיפורק השיתוף בנכס כפי שהתכוונו הצדדים, יוותר הנכס תחת שיתוף, והיא תאלץ להימצא בשותפות עם גורם שהיא אינה מעוניינת בשותפות עימו. 

דיון

5.         לאחר שעיינתי בהחלטת בית משפט קמא ושקלתי טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי אין מקום להתערב בהחלטה, וכי דין שלוש הבקשות למתן רשות ערעור להידחות, למעט בעניין ההוצאות.

6.         כמו בית משפט קמא, אף אני סבורה כי נקודת המוצא לבחינת שאלת אישור ההסכם שבין נאוה לסמדר אירועים היא פסק הדין שהתווה את אופן פירוק השיתוף בחנות ובקולנוע. אך מובן הוא כי משנכרת הסכם בין הצדדים המסדיר את פירוק השיתוף, שקיבל תוקף של פסק דין, יש לפעול לפירוק השיתוף בהתאם להסכם ולא בדרך אחרת.